物权法 物权法法律快车

  导语:正是从《德国民法典》开始,物权法才真正称为一个具有自身独立体系、内容完整的法律,并成为民法的重要组成部分。关于物权法法律快车的相关内容知识,小编已经分享给大家了,大家都了解清楚了吗?

  不动产抵押有何特征

  不动产抵押是一种物权担保,因此,它具有物权的排他性和追及性等一般特征,同时由于抵押权的特殊性,使其又有自身的特征,从而也有别于其他担保。

  从属性

  不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的,其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于主合同,即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面:成立上的从属性,消灭上的从属性和处分上的从属性,抵押的成立需要以存在相应的债权为前提,不能摆脱主合同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止,抵押合同也终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权,也不可只保留抵押权而转让主合同。

  优先受偿性

  有关不动产抵押担保制度的立法,通常也是以此为立足点的,例如,1964年制定颁行的苏俄民法典第192条规定:“由于抵押,在债务人不履行抵押担保的债时,债权人(抵押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的规定也突出了优先受偿性,以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规中,规定则更为明确。

  补充性

  只有在债务人不履行合同义务时,才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此,不动产抵押人承担责任具有朴充性,如果债务人履行合同义务,则不发生抵押人承担责任的问题。

  特定性

  包含两个意思:一是抵押担保的数额是一定的,抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保的债权,则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下,抵押权人虽可要求抵押人就超出抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的,而抵押物则必须是特定的。抵押物的特定化是物权排他性的必然要求,对此,各国还规定公示登记制度,对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。

  不转移占有性

  不动产抵押均不转移占有,抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。不转移占有,有利于抵押人通过对抵押物的使用、收益而增加清偿债务的能力,有利于抵押权人避免因直接占有所带来的使用、收益、维护和保管的种种不便,减轻 抵押权人的负担。有鉴于此,抵押成为抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。

  抵押权标的性质

  ①不动产;

  ②不产的用益物权。如土地使用权、典权等;

  ③准动产。主要指车辆、船舶、航空器等;

  ④动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性,因此,本文所指不动产抵押贷款当包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。

  不动产抵押设立要件主要包括:

  ①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权。

  ②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看,并非所有不动产均可设定抵押权,根据我国《物权法》、《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定,下列不动产是不能作抵押的。

  A、土地所有权;

  B、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

  C、学校、幼儿园医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

  D、所有权、使用权不明或者有争议的财产;

  E、依法被查封、扣押、监管的财产;

  F、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;

  G、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;

  H、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;

  I、未经全体共有人书面同意的不动产;

  J、未取得合法权证的违法建筑物;

  K、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

  ③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。

  ④办理抵押登记。依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记,抵押合同自成立时生效。

  物权的民法保护形式

  一、物权法上的保护—物上请求权

  物上请求权,又称物权请求权,是指物权的圆满状态受到妨害或有妨害之夷时,物权人未恢复物权的圆满状态而请求妨害人为火不为一定行为的权利。对于物上请求权的性质,学界颇有争议。通说认为,物上请求权是一种独立于债券的请求权。对于此观点,本文从之。物上请求权的效力来之于物权保护的绝对性,其是物权排他性、绝对性效力衍生出来的一种防护性的权利。由于物上请求权对说要维护的物权有完全的辅助性和服从性,它的昌盛和形式只是为了维护物权的完满状态,所以此种请求权是典型的附属性权利,不能脱离物权的独立存在。

  物上请求权的设立,其母的在于排除妨害、使物权的行使回复到圆满状态,因此按照妨害形态的不同为标准,物上请求权可分为三种状态:

  1、物权被他人无权占有的原物返还请求权;

  2、物权行使受到其他现实妨害时的妨害排除请求权;

  3、物权受到妨害危险时的妨害防止请求权。

  二、债法上的保护—侵权损害赔偿请求权

  与物权法的保护不同,债权法的保护并非基于物权本身而产生,其更多的原因在于行为人的行为而产生,这也决定了其与物上请求权的不同。债法上对物权的保护,主要是基于侵权损害赔偿请求权、不当得利请求权等相应的制度来实施,本文主要以侵权为行为为主,来阐述一下其性质与特点。

  我国民法对侵权行为的一般规定是在《民法通则》第106条第2款:“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。”物权作为公民生产生活的最重要一部分,其当然为我国人民的财产即我国侵权行为法的客体。至此,我们可以看出债法对物权的保护正是通过规定侵犯物权为一般侵权行为来实现的。

  三、物上请求权与侵权损害赔偿请求权的区别

  作为从不同方式上保护物权,物上请求权与侵权损害赔偿请求权有许多的区别,本文简述如下:

  1、规范功能的不同。物上请求权重在排除对物权的妨害的排除,而侵权损害赔偿请求权在于损害赔偿。民法在保护权利人的权利方面,主要是使权利恢复到原来的状态。而在现实侵害中,对权利的害主要在妨害与损害,物上请求权与侵权损害赔偿请求权正是从这不同的两个方面保护物权的.

  2、成立要件不同。对于侵权损害赔偿请求权来说,现实的损害为必须;而对物上请求权来说,因为其的产生是基于物权本身的排他性绝对性,其无论是否有现实的损害,只要是妨害了物权人行使物权,就可以产生。再者,前者为一般侵权,其以过错为其一般要件;而对于物上请求权来说,过错大可不必。至此我们可以看到,在本文开头的案例中,乙的抗辩是不能成立了,因为甲行使的是物上请求权中妨害排除请求权,其基于物权本身而产生,只要物权存在,其就可行使权利,并不因为产生的原因是不可抗力而有所不同。

  3、二者抗辩的理由不同。对于侵犯物权的抗辩,我国现法上存在着不可抗力、正当防卫、紧急避险等,而对于物上请求权,其抗辩只能是基于物权已灭失。

  4、是否适用诉讼时效上不同。传统民法认为,物上请求不适用于诉讼时效,而侵权损害行为则受着诉讼时效的制约。

  物权有哪些分类

  一、物权的法律特征

  物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权,它是一项基本民事权利,也是大多数经济活动的基础和目的。建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本的权利——所有权。

  物权法具有以下特征:

  1、物权是支配权;

  2、物权是绝对权;

  3、物权是财产权;

  4、物权具有排他性。

  二、物权的分类表现

  (一)所有权与他物权

  所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。他物权是指所有权以外的物权,亦称定限物权。它是所有权权能与所有权人发生分离,由所有权人以外的人,即他物权人对物享有一定程度的直接支配权。他物权在《民法通则》中被称为“与所有权有关的财产权”。他物权与所有权—样,具有直接支配物,并排斥他人干涉的性质。

  (二)用益物权和担保物权

  传统民法根据设立物权的目的不同将他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的物权,包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。

  担保物权是指以担保债权为目的,即以确保债务的履行为目的的物权,包括抵押权、质权、留置权等。两者的主要区别表现在:

  (1)用益物权注重物的使用价值;担保物权注重物的交换价值。

  (2)用益物权主要是在不动产上成立的物权(根据《物权法》的规定,用益物权也可以在动产上设立,但从具体规定的用益物权来看,只能在不动产上设立);而担保物权则既可以在不动产,也可以在动产上设立。

  (3)用益物权除地役权以外,均为主物权;而担保物权则都是从物权,即须以主债权的存在为前提。

  (三)动产物权和不动产物权

  这是按物权的客体为动产或不动产而作的分类。

  不动产登记执法注意事项

  一、对不动产的预查封

  预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院、国土资源部和建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)规定的一项执行措施。物权法实施后,该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点:首先要严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施,人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续,待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,否则,该处分行为无效,有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。其次要正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后,后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效,而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记,排列等候,一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效,且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时,排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封,依次轮定。

  二、不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

  执行实践中,不动产登记名义人与实际权利人不一致主要存在以下几种情形:一是申请执行的房地产登记在案外第三人名下,却为被执行人占有、使用。对此人民法院不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假,执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济:向登记机构提出异议登记申请,请求撤销该登记;提起撤销权诉讼,撤销第三人的虚假登记行为;通过提起行政诉讼,撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假,则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后,要恢复为被执行人登记后,人民法院方可采取查封措施。当然,如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时,为了提高执行效率,节省司法资源,执行法院也可以直接采取查封措施。二是被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权,但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施,待不动产办理了过户登记后,预查封自动转为正式查封。三是登记在被执行人名下的不动产,并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则,对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的,从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑,人民法院对该异议应当认真审查,如果异议属实,应及时依法纠正执行错误,裁定撤销查封。

  三、同一不动产上的数个抵押权的实现顺序

  同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时,执行中各抵押权的实现顺序如何确定?依据物权法第一百九十九条、担保法第五十四条第(一)项、担保法司法解释第五十八条的规定,这种情形下不动产抵押权的实现顺序应按以下原则予以确认:登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿,因为依据物权法第一百八十七条的规定,未登记的不动产抵押权根本未生效,乃普通债权,根据物权优先于债权的物权法原理,登记的抵押权当然应优先受偿;不在同一天登记的,以登记的先后为序,登记在先的抵押权优先受偿;同一天在不同部门登记的,同一顺序,各抵押权人就不动产平均受偿,债权人各自的剩余债权转为一般债权,由抵押人分别偿还。

  四、对不动产上的异议登记或预告登记的处理

  异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。如果不动产上存在异议登记的情形的,依据物权法第十九条第(二)款的规定,异议人应在异议登记之日起15日内提起不动产异议登记之诉,否则,异议登记失效。异议人不在法定期限内提起异议之诉的,人民法院可以对涉案不动产采取查封、扣押的强制措施;如果异议人在法定期限内提起异议之诉,人民法院应当中止执行,待异议之诉结果出来以后决定是否执行。如果异议人胜诉,人民法院则不能对不动产采取强制措施,否则,可以对其采取强制措施。

  预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。如果被执行人对某一商品房申请了预告登记的,通过开发商、登记机构的协助,人民法院可以对该商品房采取预查封措施。物权法第二十条第(一)款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。这种情形下处分不动产的行为无效,不能对抗法院的预查封,该强制措施仍然有效。但是该条第(二)款又规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。对此要分别不同情况予以处理,如果债权消灭,被执行人对商品房的期待权灭失,人民法院则不可以对该商品房采取预查封措施,已经采取预查封的,应以裁定撤销预查封。如果被执行人在3个月的期限内未申请正式登记的,仍然可以对该商品房采取预查封措施,将来被执行人申请了正式登记,预查封则相应转为正式查封,可以依法变卖该不动产而执结案件。

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